Realitní šmejdi se zaměřují na vlastníky bytů, domů a pozemků, kteří potřebují rychle získat peníze nebo nevědí, jakou skutečnou hodnotu má jejich nemovitost. Lákají je na rychlý výkup, slibují okamžitou platbu a snaží se získat jejich majetek za zlomek skutečné ceny. Jak poznat nekalé praktiky a na co si dát pozor při prodeji nemovitosti nebo spoluvlastnického podílu?
Pozor na nevýhodný výkup nemovitostí
Rychlý výkup nemovitosti, peníze ihned na účtu a minimum starostí. Tak zní nabídky, kterými se některé firmy a jednotlivci snaží oslovit vlastníky nemovitostí. Na první pohled může jít o výhodnou příležitost, zejména pokud člověk potřebuje peníze nebo se chce zbavit komplikovaného spoluvlastnictví. Jenže právě za podobnými nabídkami se někdy skrývají velmi nevýhodné obchody a nekalé obchodní praktiky.
Realitní šmejdi využívají neznalosti a finanční tísně
Podobně jako takzvaní šmejdi, kteří v minulosti prodávali předražené zboží na předváděcích akcích, existují také lidé a společnosti, kteří se snaží vydělávat na neznalosti vlastníků nemovitostí. Jejich cílem není vždy zprostředkovat férový obchod, ale především nakoupit co nejlevněji a následně na transakci výrazně vydělat.
Terčem jejich zájmu bývají především lidé, kteří vlastní pouze část domu, bytu nebo pozemku. Často jde o spoluvlastnické podíly získané dědictvím. Vlastník mnohdy nemá s nemovitostí žádné konkrétní plány, nedokáže se dohodnout s ostatními spoluvlastníky nebo potřebuje peníze.
Právě taková situace může být pro nepoctivého zájemce o koupi příležitostí. Nabídne rychlé vyplacení peněz, zdůrazňuje jednoduchost celého procesu a snaží se přesvědčit vlastníka, že prodej podílu je nejlepším řešením.
Výkup nemovitosti pod cenou: Jak funguje realitní trik?
Jednou z častých praktik je oslovování vlastníků prostřednictvím dopisů, e-mailů nebo telefonátů. Nabídka může působit velmi profesionálně. Zájemce tvrdí, že má o konkrétní nemovitost zájem, zajistí veškeré právní náležitosti a kupní cenu vyplatí bez zbytečného čekání.
Problém nastává ve chvíli, kdy nabízená částka neodpovídá skutečné hodnotě prodávaného majetku.
Vlastník například dostane nabídku na odkup spoluvlastnického podílu za částku, která je výrazně nižší, než kolik by mohl za svůj podíl získat při řádně připraveném prodeji. Pokud nezná tržní hodnotu nemovitosti, nemusí si vůbec uvědomit, o kolik peněz přichází.
Někteří zájemci navíc vytvářejí dojem, že nabídka je časově omezená a že další podobná příležitost už nemusí přijít. Tím se snaží vyvolat tlak na rychlé rozhodnutí.
Nátlak na spoluvlastníky a další nekalé praktiky
Problémy nemusí skončit samotným nákupem podílu. Po jeho získání se může nový spoluvlastník pokusit využít své postavení k prosazení dalších obchodních zájmů.
Může například kontaktovat zbývající vlastníky a požadovat od nich odkup svého podílu za nepřiměřeně vysokou cenu. V některých případech se objevují také spory o užívání společné nemovitosti, požadavky na finanční náhrady nebo hrozby soudním řízením.
Pro ostatní spoluvlastníky se tak může původně běžné vlastnictví domu, bytu či pozemku změnit ve velmi nepříjemnou situaci.
Právě proto je důležité nepodceňovat ani zdánlivě nevinnou nabídku na odkoupení menšího spoluvlastnického podílu.
Proč jsou spoluvlastnické podíly tak zajímavé pro spekulanty?
Spoluvlastnictví nemovitostí bývá často komplikované. Vlastníci nemusí mít stejné představy o využití majetku, jeho údržbě ani případném prodeji. Někdy spolu vůbec nekomunikují.
Pokud jeden ze spoluvlastníků potřebuje peníze, může být ochoten svůj podíl prodat za výrazně nižší cenu, jen aby se zbavil dalších starostí.
Pro spekulanta je to příležitost získat majetek levněji. Po nákupu může zkoušet odkoupit další podíly, vyjednávat s ostatními vlastníky nebo hledat způsob, jak svůj nově získaný majetek zhodnotit.
Ne každý investor, který vykupuje spoluvlastnické podíly, je automaticky podvodník. Samotný nákup podílu pod tržní cenou není důkazem protiprávního jednání. Rozhodující jsou konkrétní okolnosti, způsob jednání a případné porušování zákona.
Jak se bránit realitním šmejdům?
Pokud vás někdo kontaktuje s nabídkou na odkoupení nemovitosti nebo její části, nepodepisujte smlouvu pod časovým tlakem. I když nabídka vypadá zajímavě, nejprve si ověřte všechny důležité informace.
Doporučit lze zejména následující postup:
- Zjistěte skutečnou hodnotu nemovitosti. Nechte si vypracovat nezávislý odhad ceny, případně oslovte několik realitních odborníků.
- Prověřte kupujícího. Zjistěte, kdo za nabídkou stojí, jak dlouho podniká a jaké má zkušenosti s realitním trhem.
- Prostudujte obchodní podmínky. Pozornost věnujte především kupní ceně, způsobu úhrady a případným smluvním sankcím.
- Nenechte se tlačit do rychlého rozhodnutí. Seriózní zájemce by měl respektovat, že si chcete obchod důkladně promyslet.
- Oslovte ostatní spoluvlastníky. Mohou mít o váš podíl zájem a nabídnout vám lepší cenu.
- Využijte právníka. Před podpisem smlouvy si nechte zkontrolovat její obsah nezávislým advokátem.
- Zvláštní pozornost věnujte situacím, kdy vás někdo osloví krátce po dědickém řízení nebo po jiné změně vlastnictví. Nevyžádaná nabídka sama o sobě nemusí znamenat podvod, ale rozhodně není důvodem k okamžitému podpisu smlouvy.
Zrušení předkupního práva: Co by měli spoluvlastníci vědět?
Významnou změnou pro spoluvlastníky byla novela občanského zákoníku, která od 1. července 2020 výrazně omezila zákonné předkupní právo.
Za určitých podmínek tak může spoluvlastník převést svůj podíl na jinou osobu, aniž by ho musel nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Zákonné předkupní právo však nadále existuje ve vymezených případech, například u některých spoluvlastnictví vzniklých děděním nebo jinou právní skutečností, pokud jsou splněny zákonné podmínky.
Ostatní spoluvlastníci proto nemusí mít automaticky možnost zabránit prodeji podílu cizímu člověku. Přesto má smysl s nimi před případným prodejem komunikovat. Mohou mít o podíl zájem a nabídnout podmínky, které budou pro prodávajícího výhodnější.
Pozor na podepisování smluv a plných mocí
Zvláštní opatrnost je namístě při podepisování dokumentů, jejichž obsahu dostatečně nerozumíte. Nejde pouze o kupní smlouvu, ale také o rezervační smlouvy, zprostředkovatelské smlouvy nebo plné moci.
Nikdy nepodepisujte prázdné dokumenty ani listiny, ve kterých nejsou jasně stanovené podmínky převodu nemovitosti.
Pokud vám někdo tvrdí, že právní kontrola smlouvy je zbytečná, protože všechno zařídí za vás, měli byste zbystřit. Vlastník nemovitosti má právo vědět, co podepisuje a jaké právní následky pro něj smlouva bude mít.
Závěr: Prodej nemovitosti neuspěchejte
Nemovitost nebo spoluvlastnický podíl může představovat značnou finanční hodnotu. Proto není rozumné přijímat první nabídku, která přijde e-mailem, dopisem nebo telefonicky. Rychlé peníze mohou být lákavé, ale neuváženým prodejem můžete přijít o podstatnou část svého majetku.
Základem ochrany je ověření kupujícího, nezávislé ocenění nemovitosti a důkladná kontrola smluvní dokumentace. Pokud máte pochybnosti, poraďte se s odborníkem, který není nijak spojený s potenciálním kupujícím.
Pamatujte: Než prodáte nemovitost nebo její část, zjistěte, kolik skutečně stojí. Realitní nabídka, která slibuje rychlé peníze a minimum starostí, nemusí být automaticky výhodným obchodem.